El Banco de España calcula que faltan 600.000 viviendas para equilibrar el mercado inmobiliario
ECONOMÍA
El organismo calcula que se ha registrado un aumento acumulado del precio del alquiler de más del 28 % entre el 2015 y el 2022
23 abr 2024 . Actualizado a las 18:09 h.Igual que tras un atracón el hambre tarda en regresar, pero acaba haciéndolo, al mercado inmobiliario español le ha llevado años hacer la digestión del exceso de ladrillo que acabó en la crisis del 2008. Sin embargo, tres lustros después del pinchazo de la burbuja, el estómago de una demanda de vivienda insatisfecha vuelve a rugir con furia. Así lo confirma el Banco de España en el capítulo que le dedica al mercado inmobiliario en su último informe anual. Cifra en nada menos que 600.000 las casas que se precisan para equilibrar el mercado hasta el 2025 teniendo en cuenta el ritmo de creación de hogares, una situación que está detrás del sobrecalentamiento de los precios, que excluye especialmente a los jóvenes (aunque no solo a ellos) de la posibilidad de comprar e incluso de alquilar en solitario.
La radiografía del supervisor es minuciosa y no precisamente esperanzadora sobre una posible solución a corto plazo para este desequilibrio. Cabe recordar que mientras que entre 2006 y 2008 en España se construyeron 650.000 viviendas —el mínimo se alcanzó en el 2016, con 45.000—, desde el 2021 la cifra anual de casas concluidas se estabilizó en torno a las 90.000, un número «significativamente por debajo de la creación neta de hogares en el 2022 y 2023, un hecho inédito en la historia del mercado inmobiliario español», subraya el documento.
Este déficit se concentra en cinco provincias —Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante—, las más pobladas y con mayor tirón turístico, y responde a una combinación de factores: la falta de suelo para construir, la falta de mano de obra cualificada para ello y el aumento de los costes son los principales.
A ellos se suman otros, como el fenómeno de los pisos turísticos, que drena un 10 % del mercado del alquiler y supone un 1,8 % del total de viviendas del mercado residencial, unas 340.000 en cifras absolutas.
Casi 4 millones de pisos vacíos
Junto a la falta de vivienda, el análisis también aborda la otra cara de la moneda del mercado, ya que en el país hay casi cuatro millones de casas vacías o desocupadas. Buena parte de ellas están en áreas de menor dinamismo —en las ciudades con más de 250.000 habitantes, las que tienen más demanda, apenas habría 400.000—, mientras que una proporción importante requiere rehabilitación, dado su mal estado o su baja eficiencia energética, y alrededor de 450.000 forman parte de la bolsa de pisos nuevos sin vender. «Que haya viviendas vacías en lugares donde no hay presión de la demanda no resuelve el problema», resumió el director general de Economía y Estadística del Banco de España, Ángel Gavilán.
Sobre la rehabilitación como fórmula para cerrar la brecha entre oferta y demanda, el supervisor valoró el objetivo recogido en el plan de recuperación, transformación y resiliencia (PRTR) del Gobierno, con cargo a fondos europeos, con los que se pretende rehabilitar más de medio millón de viviendas y alcanzar las 300.000 anuales reformadas en el 2030. Sin embargo, las realidad es tozuda, como confirman los 25.000 visados de rehabilitación registrados el pasado año, y el Banco de España ve «complicado» que se materialice la pretensión del Ejecutivo, dada la falta de mano de obra y la ubicación de las casas en zonas de menor demanda.
Escalada rentable del alquiler
La institución que preside Pablo Hernández de Cos señala que los propietarios particulares en España son el 92 % del total, frente al 8 % de personas jurídicas, y que solo el 7 % son grandes tenedores, con más de 10 inmuebles. Además, indica que los caseros particulares han tenido un papel destacado en la última década, ya que han puesto en el mercado alrededor de 100.000 nuevas viviendas al año.
La elevada rentabilidad del arrendamiento es lo que les motivó a ello. Y es que el informe señala que el rendimiento bruto del alquiler entre el 2015 y el 2022 (excluyendo los gastos asociados a arrendar, pero incluyendo las ganancias patrimoniales por su revalorización) alcanzó el 10,5 % anual, una tasa superior a la obtenida en el mismo plazo por la inversión en bolsa (6,8 % en el Ibex, con dividendos), bonos del Estado (1,2 %) o depósitos bancarios (0,3 %). A lo anterior hay que sumar el trato fiscal favorable de las rentas del alquiler.
Para estimular el mercado del arrendamiento, Gavilán puso el foco sobre la necesidad de seguridad jurídica, y que no se adopten medidas legales que acaben perjudicando aún más un mercado ya con problemas, donde los jóvenes han duplicado su presencia (el 60 % del total) desde el 2006, junto con la población extranjera. Ambos están integrados en el colectivo de menor nivel de renta.
Así, entre las recomendaciones del supervisor para aumentar la oferta están, por ejemplo, incrementar el parque de vivienda pública para alquilar. Sería un esfuerzo notable: supondría elevar en más del 150 % la construcción anual media de los últimos años en la próxima década para llegar al millón y medio de pisos nuevos en alquiler social.
Los bancos ya pueden adherirse a los avales del ICO para financiar la entrada de un piso
Los avales del Instituto Crédito Oficial (ICO) para financiar la entrada a la vivienda (el 20 % del importe total) ya son una realidad, ya que los ministros de Vivienda y de Economía, Isabel Rodríguez, y Carlos Cuerpo, formalizaron este martes el convenio del ICO con la banca por el que se regula dicho respaldo económico, que se espera opere desde mayo. Con el mismo se pretende facilitar el acceso a su primera vivienda a jóvenes menores de 35 años y familias con menores a cargo.
Desde ayer las entidades bancarias ya pueden adherirse. La firma del convenio representa un paso «fundamental» para el despliegue de los avales —una línea dotada con 2.500 millones de euros— puesto que habilita al ICO a firmar los contratos con las entidades financieras que soliciten incorporarse a esta iniciativa, por lo que podrán comenzar a operar a partir de mayo. El listado de entidades que se vayan incorporando a esta medida estará disponible en la web del ICO.
«El esquema de colaboración público-privada y la capilaridad del sector financiero contribuirán a que la línea de avales sea accesible para jóvenes y familias con menores a cargo en todas las regiones. La línea está dirigida a personas que, si bien cuentan con solvencia financiera, aún no han generado capacidad de ahorro suficiente para poder adquirir su primera vivienda», recalcan desde Vivienda.
El aval podrá alcanzar hasta el 20 % del préstamo o el 25 % para las viviendas de mayor eficiencia energética. Cubrirá a quienes tengan rentas de hasta 37.800 euros anuales y será gratuito tanto para los adquirientes de la vivienda como para el banco.